【買房攻略EP 2–2】如何評估好的建案?「建案規劃」一定要看懂!用心智圖簡報法完整解析

經驗分享系列

基地面積、棟戶規劃、容積率、建蔽率、棟距這麼多專有名詞,到底會影響我買房什麼?社區管理費大概是多少?戶數會有差異嗎?以台中市區新建案為例,如何評估最適合你的房子?

本系列分成 5 大步驟:

首購新手買房必經的五大階段

前兩篇看了嗎?複習請先前往:

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以下,正文開始。


本文總覽圖|STEP 2:評估建案階段

2–1 負責單位:關係到誰要「了不起,負責」(上一篇

2–2 建案規劃:關係到每天「進出門的規劃」(本篇)

可依自己需求跳著看!

2–2–1|適合你的「地理位置」

分兩部分說明

2–2–1–1|問自己:你買的新建案「土地分區」能習慣嗎?

先不討論新市政中心專用區

每個建案都會標示隸屬於何種土地分區,但往往被我們忽視掉,例如分區差異會影響建蔽率容積率多寡、影響到建商的總銷售額、願意蓋的樓高,這部分我不細談,而先問自己一個重要問題:

「現在與未來」想要怎樣的居住環境?

簡單二分法不外乎「住宅區」與「商業區」。

住宅區:適合喜歡環境水準單純的人

細分成很多種,敘述漏漏長,不過仔細閱讀理解,能懂不同種能允許的商業規模程度

公園宅、水岸宅、豪墅區…etc 都是常見的典型(部分、非全部),為了有較佳的環境水準,建物彼此密度並不會太高,如果你厭倦繁華喧囂,但又想「大隱於市」,住宅區的分區建案是你的首選。

雙橡園1617 前方為停車場、文心森林公園、中華電信籃球場等,雖緊鄰一條街便是 IKEA,但仍為住 2 的使用分區
  1. 住宅區不代表完全沒商業場所,只是沒像商業區如此稠密,因此需注意前往超市、診所醫院等的「車程距離」,避免未來緊急需要時,過於不方便。
  2. 跟商業相關的重大建設較不會座落此區,因此若以自住兼投資角度來看,不用太奢望會「暴漲」發大財,不過只要個案規劃別太差、有一定居住品質,通常具有保值性。
  3. 通常晚上 8、9 點後,周圍環境會非常安靜、甚至燈光不多。

商業區:適合喜歡生活機能便利的人

建案若在商業區,還可再細分多種,能允許的產業也有不同規範

店面林立、發展已有一定程度,日常採買逛街沒有問題,甚至靠近捷運、商辦大樓、百貨公司等,若生活習慣是外食族、喜歡逛街、重視夜生活的朋友很適合。

  1. 因為車流量與人潮較多,須注意「開車進出的擁塞程度」能否接受
  2. 若有小吃店、菜市場、夜市…等,蟑螂等生物難免較高機率進你家,且更要注意瓦斯罐、消防通道、老屋、違建等是否造成你生活起來不舒適,要做初步篩選
台灣大道與文心路交叉口,屋齡11年的佳茂世界之心即為「商 3」的捷運宅(真好奇未來通車後列車行經會不會很震動,但我認為車流聲噪音更大…)
延伸閱讀:
【土地使用複雜不複雜】甲、乙、丙、丁四種建築用地? @ 【里歐 …
臺中市政府都市發展局都市發展願景一覽

2–2–1–2|問自己:你買的新建案「交通出行」很方便嗎?

不外乎「大眾運輸」+「汽車運輸」

大眾運輸方面:

  1. 高鐵站:位於台中的西南側,因此位於西屯(單元一較佳)、南屯、烏日、南區、西區(美術園道較佳)的位置,有機會 5~15 分鐘內抵達,若你跟我的工作性質類似,需要常跑高鐵站,這幾區可以多看。
  2. 火車站:位於台中市中心東側,因此烏日、南、中、東、北、北屯等區的部分建案,有機會享受到「捷運紅線」的便利(哎…就是高架化的火車啦,才不是捷運)
看到一堆北屯區建案強調去高鐵站很方便?
我不認為北屯區(尤其靠G0站北屯捷運機廠十期單元十二單元十四)靠著台74線前往高鐵很方便,因為地理距離相對遠(15公里以上),離峰時間很快抵達,但尖峰時間一塞車容易 Delay,更會困在快速道路上下不去,對於商務行程很麻煩,因此建商話術聽聽就好,實際開車在尖峰時間測試才準。

https://medium.com/jp%E7%B0%A1%E5%A0%B1%E5%9D%8A/buyhome02-1-b0a2238a104

捷運我就不贅述,工作有需求的人,才真的會需要台中捷運。左圖來源右圖來源

至於汽車運輸方面:

順手整理了台中市區的重要交通概況|開的順最重要

除了確認 2 條高速公路、3 條快速道路的閘道口離建案距離遠近以外,幾條省道、平面道路也很重要!

例如:

  • 橫向的向上路、五權西路、永春東路、公益路、西屯路、松竹路…
  • 縱向的崇德路、河南路、大墩路、東興路、美村路、黎明路、太原路…
  • 環狀的環中路、文心路、忠明南路…等(我就不註明台中的路有超多同條不同名的狀況了)
經典好文
  1. 注意交流道與基地的距離,盡量開車 10 分鐘內,5 分鐘更佳。
  2. 注意該建案的車道出入口,是在「大馬路上,還是巷弄內」能否很順暢地街上台中市主要道路(有幾個紅綠燈也可參考,我個人很討厭一出車道就連等 2 個 60 秒紅燈阿)
[延伸閱讀]
* 台中捷運演進史

交通出行小結:判斷建案地理位置的三大觀念建立

簡單繪製,僅供參考(現在蛋白區也貴爆…)
  1. 每個建案都會號稱自己交通很棒或有潛力:離捷運站車程只要 6 分鐘(前提一路綠燈),所以我們是要開車、停車、再搭捷運?
  2. 交通很棒不代表自己現在與未來會常用到:住高鐵、捷運、火車站旁商圈,但一年搭不到 3 次的話,交通區位就不是你唯一的考量標準
  3. 你不在意交通不代表以後市場買家不在意:離國道有段路程自己能忍受,但未來想換屋轉手時,少了點交通優勢
門牌地址很保值嗎?
早期如果是燙金門牌(外地人一聽到哪區哪條路,馬上知道那種),通常能讓房屋保值,這幾年這個現象趨緩,有些人不會那麼在意
畢竟重要幹道旁的第一排,通常住起來會有點吵,反而拐一兩個彎到街內,鬧中取靜未嘗不好,只要巷弄不要小到只有單向、無尾巷、易壅塞以及消防車進不去等安全問題即可。
[延伸閱讀]
* 房地名詞教室 你住蛋黃區還是蛋白區?

2–2–2|喜歡住的「基地面積」

選房心法:「保有社區基地視野,建蔽率盡量別過高」

當然這個心法也有點講廢話,因為視野好通常也比較貴,況且買中低樓層不也沒什麼視野嗎?

因此,我們看建蔽率只是參考,重點是基地面積延伸的另一個觀念:棟距

[延伸閱讀]
* 591影音小學堂! 教您挑「低建蔽率房」

棟距盡量別太近:不要近到可以開窗借抹布

你喜歡窗戶看出去一、兩棟就好還是很多棟?

  1. 永久棟距:面向河川、公園或政府單位機構、學校等低矮建物…等→此戶別肯定貴
  2. 非永久棟距:「只能爽一陣子」因此可衡量自己住幾年,建議親自去基地附近繞,觀察附近建案的綠色看板、看廣告看板是否有新案子會蓋在你旁邊擋住你。主動詢問案場人員基地四周發展概況,或上網查都市計畫分配資料、主動關注相關新聞→不用強求選遲早會被擋住的樓層戶別,多花好幾萬卻只有享受一陣子的棟距划不來。
  3. 已經鄰立:隱私性差+採光不易,不同棟別相隔太近,緊鄰隔壁社區大樓判斷既有建物高度到幾樓→盡量避開棟距過近的樓層戶別
eg: 精銳海德一號,前方有文心森林公園的永久棟距
常見疑問:棟距退縮幾米才夠?
通常棟距不佳的個案,銷售人員會跟你說:「安啦!我們有做退縮!」
如果你聽到有退縮,不要馬上安心喔!重點是退縮多少?退2米、3米、5米、10米、20米?這差別很大,你腦海可以想像,如果你身高1米7,退2米不就不到兩個你的身高而已?
此外,退縮也有可能不是在講棟與棟之間,而是在講「臨路退縮」,距離大馬路太近容易吵雜,但如果你挑的戶別不是臨馬路,而是社區內的戶別,重點在於棟跟棟之間的隱私距離,要看清楚、聽明白。

有了「棟距」概念後,我們再來仔細看看自己挑的建案基地面積有多少。


台中市新建案,如何判斷基地面積大還是小?

建案基地面積大小差異分析,以台中市為例
  • 500 坪以下的新建案:通常位於已開發成熟、商業精華區,土地整合與取得不易,主打交通或機能方便為主。
圖片來源|基地較小,左右緊鄰舊房子
Eg:國雄文心森林僅338坪、建蔽率52.24%,位於巷弄內,但步行即是五權西路與文心路捷運,生活機能佳。(不過因為大坪數、巷弄較小等原因,至今還在賣...)

  • 500~1,000 坪新建案:目前台中市區建案主流大小,你可以想像大約是「一個飯店加花園」的大小,部分建案為了符合興建效益會犧牲花園塞 2 棟,就會比較擠。
左圖來源右圖來源
Eg:鉅虹HOKI登陽溪上月都是900多坪,但前者蓋1棟、後者蓋2棟,此時的「建蔽率」就相差近1倍,住起來的環境感受就不同。(當然這跟分區有關,前者是住一、後者是住二,能允許的興建條件就不同)

  • 1,001~1,500 坪新建案:也相當常見的面積,個人認為如果只蓋一棟相對宜居,但通常會塞 2~3 棟,也可接受,路上看到的「雙塔建案」基本上都有千坪以上。
圖片來源
Eg:富宇松禾苑有1,439坪、建蔽率30.63%,蓋兩棟很合理。

  • 1,501~2,000 坪新建案:中大型社區規模,位於重劃區的機率較高,通常戶數較多、公設不少、逛一圈可運動到的大小,建商至少蓋個 3 棟以上才划算!
Eg 1:麗寶微笑城市1,916坪、建蔽率45.36%,蓋了6棟、能住448戶的中大型社區,雖然建蔽率逼近五成,但因為基地夠大,所以花園還是有千坪上下。

若只有 1~2 棟,那就是走好宅、豪宅路線(4,000萬以上才是真正的豪宅定義)

舉例惠宇建設,算是台中知名「不是蓋豪宅、擅長蓋好宅」的品牌之一。

圖片來源|如果你常看IG打卡「惠宇秘境」,沒看錯,這就是標準的「推案前暖身前菜」,鄰近的順天建設「台中嘉明湖」也是如此。
Eg 2:惠宇青山清SKY VILLA 2,052坪(請容我將其歸類在1,500~2,000坪大小),建案只蓋2棟、僅148戶,建蔽率50%也代表有千坪的庭園,因此其廣告訴求「城中央,有浮島森林?」的原因。

  • 2,001 坪以上新建案:通常位於郊區或重劃區,且會是大型建案才有能力一次購置、開發如此大的土地。
圖片來源|根據業務的說法,右側未來會蓋二期,不過基地就沒這麼大。
Eg:大毅讚幸福有3,753坪、建蔽率51.85%,有8棟建築、636戶環繞成一圈的大型社區

上述簡單分類面積大小後,你可以想像未來入住 10 年的生活,喜歡在怎樣的環境下「每日進出」

[延伸閱讀]
* 買房棟距怎麼挑? 這裡有撇步-591新聞
* 「建蔽率」、「容積率」是什麼?-設計家 Searchome

2–2–3|偏好住的「棟戶規劃」

你挑的案子單純度如何?

純住宅相對單純,若樓下有店面,要留意你買的房子是不是被登記為「一般事務所」,這差很多!

[延伸閱讀]
* 非典型住宅 便宜不一定有好貨
* 【房產哪裡有問題】一般事務所住商兩用?真的沒問題嗎?
* 一般事務住商兩用?真的沒問題嗎?雙北市違法住宅現形記- 璉 ...

你挑的案子樓高多少?

簡單分析常見集合式住宅樓層差異

容積率=地上總建築面積/規劃用地面積

  • 容積率小,建築密度較低,居住舒適度越高
  • 容積率大,建築密度較高,社區擁擠
容積率參考圖

樓層有多高倒是其次,你喜歡、每天回家看的順眼就好!


2–2–4|能接受的「戶數多寡」

買房戶數多寡、社區大小優缺點分析

俗話說:千萬買宅,億萬買鄰

假如你想落腳在台中市區,我們可以來思考:

你喜歡中小型社區?

  • 1~50 戶:很高機率是豪墅、豪宅建案,鄰居大有來頭
  • 51~100 戶:均質、居住質感較佳,但後續管理費須分攤不少(推測會 90~150 元/ 坪)
  • 101~300 戶:公認最適合居住的戶數(不多不少,管理費能分攤,推測65~90 元/ 坪)

還是中大型社區?

  • 301~500 戶:公設豐富,管理費推估還算合理,尚須從個別公設多寡、物業配置等而有所差異(台中市許多建案的戶數量,推測 70 元以下/ 坪)
  • 501~1,000 戶:管理費便宜,但人流進出不少,後續維護須仰賴住戶的共識與每屆管委會厲不厲害。(例如一天到晚有人搬家、看房、裝潢聲音可能不堪其擾)
  • 1,001 戶以上:Amazing…因缺乏稀有性,投資客不少,未來轉手可能不易、保值性很難說(近期代表:7,656 坪&1,608 戶的興富發夢幻誠開發案
買房戶數多寡優缺點分析
培養看關鍵字敏感度|eg: 1,575 坪夠大+196 戶合理值+34.21%建蔽率不壅擠(圖片來源
說老實話:如果你常在網路上看網友們在討論公設做太多、管理費很貴、很不划算、建議大家不要當盤子等等的論點,是對的嗎?
我個人是認為不一定:
1. 有錢人根本不太在意一個月多付幾百幾千元的管理費(假設70元變成100元,50坪大小,管理費多了1,500元),對一般白領會覺得有負擔,但有錢人可能一小時是幾千幾萬在賺的...
他要的是「舒適感」、「雖然我用不到,但要用的時候一定要出現給我用的心態」
這種高額管理費建案本來就不是我們首購該看的(它有它服務客層的價值)
不能用管理費來衡量建案的好壞。
2. 當然對於某些低總價建案,鎖定客群是年輕首購族,會用華麗公設外加游泳池(甚至無邊際)來吸引,入住後自然維護成本較高,對首購的經濟負擔不小,但我認為重點不在於拘泥那幾百幾千的管理費,而是:
「公設你不用沒關係,但你未來的孩子or同居人用不用的到?」以及
「以後變成蚊子公設,你管理費也不會暴漲,為何要擔心虧錢?重點是...你因為公設厲害而買的初衷沒了,會不會很嘔?」
如果你每天都去游泳池公設游到飽的嗜好,那管理費真的是其次
「根據需求,挑夠用的公設案子才是理性決策!」
老實說我也很心動,但最後入手的案子並沒有豪華公設,畢竟我這麼宅,家裡的格局、設備對我比較有感。

個人居住經驗分享

從小我是在 800 戶的超大社區長大(基地 4577.13 坪),遼闊到可以「探險」,第一次學游泳、看電影、學舞蹈(一堂課就退出)、玩撞球、下午茶生日會、二手跳蚤市場(去挖寶遊戲王卡)、烤肉(後來被禁止),甚至跟社區一群玩伴相識玩樂,都是美好的成長回憶。

雖然公設不少,但因為戶數夠多,所以爸媽皆表示管理費很親民,若每年有去參加管委會還可以省下1、2個月的管理費。

長大後換我去開管委會,才進一步認識到原來管理諾大的社區、龐大的住戶如此之不易,因戶數多所以開會地點還得跟小學借「禮堂」。

會議間一個議題通過與否,有非常多不同的「聲音」,說真的,沒有誰對誰錯,端看每個人對於社區的經營理念不同而已。

舉例來說:
一個「是否通過大廳管理室的重新裝潢案」,光預算要分配多少,就會有截然不同的意見,有人認為這是門面、不能做太醜,有人則是認為平常很少用到大廳,不想多付管理費來修繕,維持現狀就好...

當然我們社區很不容易地這麼龐大的社區住戶下,還能十幾年維持外觀容貌、多數設施、進出安全等,歷屆管委會的協助領導力真心佩服。

也才體認到:「戶數多與寡,真的會影響後續居住的共識凝聚,有優點自然也有缺點,端看你的偏好與公設&物業服務使用頻率」

我自己後來評估內心需求後,因工作性質,待在家裡的工作時間較長,而選擇了 51 戶的案子。

雖然未來管理費可觀,但能確保熟悉住戶,安全與單純度較好,社區大會時人少較有機會發言與溝通共識(不敢保證,但出席率肯定較好掌握)

以後帶小孩時,再帶回老家社區玩耍就好 XD

[延伸閱讀]
* 買房大小社區怎麼選? 最佳戶數大公開
* 591影音小學堂! 教您挑「低建蔽率房」
* 房事真心話 別讓公設比排擠你

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總結來說

終於把階段二的上下兩集 8 大面向寫完了。

「2–2 建案規劃」的 4 個面向雖然篇幅較長,但都是我嘔心瀝血查找資料、理解整理出的精華,希望能幫助你建立看房敏銳度,懇請按下 Clap 拍手+分享本文出去!

下集將延續帶來「STEP 3:前往案場」,敬請期待!

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鄭冠中 Jason Cheng
鄭冠中 Jason Cheng

邁傑企管顧問公司執行長| JP Workshop 培訓師暨創辦人|Hahow 好學校線上課程講師。600場授課經驗、專精商業簡報技巧、上台表達培訓,平時話少演講話多,理性邏輯感性內心,獨自思考但又喜愛享受團隊氛圍。分享好知識,教學最棒的是成就他人。

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