經驗分享系列
以台中市區新建案為例，如何評估最適合你的房子？買房流程該注意什麼事？要想清楚那些關鍵問題？自備款要準備多少？計算公式算給你看！
本文前提說明
- 自身購買預售屋經驗+學習紀錄，若有不盡之處，不吝提醒指教
- 最後買在台中市南屯的單元二重劃區，在此之前鎖定範圍也以市區為主，有花比較多時間了解，因此僅討論市區的「大樓案」為主
- 但有些基本核心觀念，只要是買房都能去了解、歡迎認真閱讀
- 買房超多可以學，但篇幅有限，第一集只先鎖定大觀念，細節與延伸觀念後續再出幾集分享
- 若有期待想看的內容(eg:區域發展分析、建商特定建案分析、格局圖如何看…)，歡迎留言讓我知道，優先列為討論的主題！
本系列分成 5 大步驟：
頭期款怎麼抓？2021 年更新
如果買1,000萬房子＋150萬車位＋100萬裝潢＋105萬車子＋80萬婚禮＋養1小孩，平均每月要存多少錢？十年財務計畫總表大公開！
這文章是 2020 年撰寫的，轉眼也即將交屋，這一年我在全台最大線上課程平台 Hahow 好學校開設了第二門線上課程「圖解表達力」，目前已超過 700 位學員，超過 400 分鐘的影音。
其中的 L4 –2 集，我獨家公開了 Excel 十年財務計畫表格，如果你想下載使用的話，可以收看下方這支影片有沒有符合你的需求！有的話，歡迎點擊此連結：https://hahow.in/cr/2021mindmap
以下，正文開始。
本文總覽圖｜STEP 1：釐清需求階段
1–1 想入住時間：影響要找的建案「推案狀態」
1–2 想要的區域：影響要找的建案「鎖定範圍」
1–3 想要的樓層：影響要找的建案「供給狀態」
1-4 有多少財力：影響要找的建案「能否負擔」
可依自己需求跳著看！
1–1 想入住時間：影響要找的建案「推案狀態」
狀況一：已有一定的自備款
- 半年以內要住
「新成屋」或是「中古屋」能現買現入住，後者通常透過仲介為主，這邊先不討論；假如你想住全新的房子，可以優先鎖定尚未完銷的新成屋，當然通常價格也最貴，且要直接付出 20% 的頭期款，再加上裝潢的費用與工期等待，可能現在就要馬上行動。
延伸思考：為什麼到蓋好了，前後好幾年可以銷售，結果還未完銷？(之後幾集再細談)
2. 半至一年要住
直接鎖定「預售屋：即將落成」的建案，例如主建物已經完成，只差公設環境美化的工程進度，並且也能親自到現場觀察成屋狀況。
狀況一要注意「是否有空處理交屋和貸款以及裝潢」
狀況二：現在自備款還不夠
1. 一至二年要住
「預售屋：正在蓋」的為主要目標，也是在路上廣告、591、各大討論平台上最有機會看到、討論的建案，且基地也動工好一段時間，可以親自前往欣賞可能未來的新家！
但也因為已蓋一半，自備款會隨著不同建案規則而異，但基本上接近一次拿出 20%，再加上交屋後的裝潢傢俱等開銷，因此要評估好現金流狀況。
2. 二年之後才要住
「預推案：尚未取得建照」、 「預售屋：正要蓋」、 「預售屋：正在蓋」會是鎖定的目標，避免「蓋太快」自己還沒做好準備。
狀況二「有機會用分批付工程款的方式來買房」
1–2 想要的區域：影響要找的建案「鎖定範圍」
雖然多看多比較，但每個區域的建案都不少，不同區域在比較上也沒有絕對的好與不好，端看適不適合你的需求。
因此，如果不想東南西北到處看，會建議限縮區域，懂得斷、捨、離。
那該如何取捨呢？提供三個面向：
工作面
- 上下班路線是否能習慣，包含里程時間、塞車情形、替代道路
- 職涯轉換的可能潛在地，包含是否更遠、三鐵交通
生活面
- 想帶家人在怎樣的生活圈活動，包含三餐、運動、就醫需求
- 想讓小孩在怎樣的生活圈成長，包含安全、就學、玩樂需求
趨勢面
- 思考該區域發展性是否自己能持續喜歡
- 思考在市場上該區域是否被多數人看好
工作+生活+趨勢三個面向，先有個初步的想法後，後續在看見建案區域時更好去做考慮，更重要的是：
可以抓出「有哪些面向，是自己非要不可、有哪些是在該區域未能滿足你時，相對可以取捨掉的」。
1–3 想要的樓層：影響要找的建案「供給狀態」
許多人在初次看房時，沒有想清楚自己要的樓層
總想說「有房蝸牛就很滿足了，幾樓都可以！」到頭來才發現視野不滿意、棟距不滿意、被人嫌棄數字不吉利、頂樓太熱…等
先撇出不同樓層、價格不同的問題(每個建案的樓層價格規則都不同)，我們先心理有三個排序：
- 列出肯定不要→避免銷售人員推銷你不愛的樓層
- 列出第一志願→ 讓銷售人員想辦法幫你生出樓層
- 列出第二志願→ 確認個別建案的該樓層視野面向
心理有個底，走進案場時才比較好溝通！
[提醒]
如果你表現出的態度是「都可以」，即有可能被推銷「不好賣」的樓層戶別，反而損失到的是自己；甚至故意跟你說想要的樓層賣光了，其實只是被保留起來而已。
如果此時你明確表示非幾樓不可，請他想辦法再聯繫你，接著離開。
有機會過幾天後再接到電話：
「鄭先生~剛好有x樓的客戶釋出囉！」
(當然也真的有可能賣光了，但基本上都會是已經賣好一陣子的案子)
1.4 有多少財力：影響要找的建案「能否負擔」
最現實的問題：
我的財力狀況，能看台中市區的哪些案子？
與其到了案場才被價格給嚇到，心情會很五味雜陳，覺得自己怎麼那麼窮，那不如先按照下列的 3 步驟，初步讓你知道：
- 能鎖定的總價是多少？
- 未來每個月要繳多少房貸？
- 是否有機會通過銀行貸款審核，確保貸款真的是 80%？
這 3 點確認清楚後，再去比對現在台中市區的房價行情，能更清晰地知道自己的能力能看那些建案！
1.4.1｜20% 頭期款：回推現在能看的總價房子
20% 頭期款=統計能立即拿出來的現金+兩到三年內能存下的現金
加總後除以 20%，得出大約可負擔的總價
[範例]
假設 1,000,000+500,000 =1,500,000
得出 1,500,000 / 0.2 =7,500,000（總價）
意即：若這兩三年想買到房，基本上就是看750萬上下的案子(含車位)
1.4.2｜80% 房貸款：計算購屋後每月的還款金額
常見道：「頭期款存到了，以後就輕鬆了」，是真的這樣嗎？為了確保入厝後不要繳不起房貸，我們可以分成 2 個面向來計算：
前 2 年寬限期還利息 & 後 28 年還本金+利息
假設延續上面的750萬元總價，貸款 80%，房貸30年，並且前2年用寬限期，後面28年正常繳房貸，這樣要付多少？
[範例]
1.假設 7,500,000*0.8=6,000,000（貸款金額）
2.輸入至房貸計算器
3.假設單一利率＋1.44% 利率+本息平均攤還
4.前 2 年寬限期每月須繳 7,200
5.後 28 年每月須繳 21,709
假設交屋為 2021 年底，此時我們可以問問自己：
2022~2024 年，每個月繳 7,200 元
2025~2052 年，每個月繳 21,709 元的房貸，有辦法嗎？
1.4.3｜銀行評估條件：思考自身是否符合銀行期待
銀行喜歡「信用分數良好者」
- 有固定使用信用卡、準時繳卡費未曾逾期、沒有只繳最低應繳卡費，且沒有一直使用分期卡費
- 沒有使用循環利息、沒有使用預借現金、沒有一天到晚領百鈔，且沒有負債
方法：財團法人金融聯合徵信中心查信用分數，最好要高於 700 分
銀行喜歡「正當且穩定的收入」
- 較有優勢的受雇者，包含百大企業、政府公家單位、金融相關單位為佳
- 弱勢較無優勢的受雇者＆創業者＆自由工作者，則最好提供個人財力證明，來證明存款多到不用煩惱，或是有擔保人＆擔保品來增加通過機率。
[盡量每月房貸不超過月收的三分之一]
以年收入的扣繳憑單看，假設年收入 1,000,000元
1,000,000/12=83,334（月薪）
83,334*1/3=27,778（繳房貸）
27,778大於上述的21,709，代表選擇750萬元的建案
對於讓年收入百萬的人是合理、基本上可同意放貸的。
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總結來說
首購族買房前，總會覺得好多要學、好難看不懂，但實際上：
這 4大章節，都是走進案場後一定會被問的問題！
那不如先透過本篇文章，好好地找到自己的內心需求，同時心裡會更有方向，無論是賺錢奮鬥的目標，或是找到心中最棒的建案，都能朝理想的家更近！
下集將延續帶來「STEP 2：評估建案」:
https://medium.com/jp%E7%B0%A1%E5%A0%B1%E5%9D%8A/buyhome02-1-b0a2238a104
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