經驗分享系列
以台中市建商新建案為例，你買到的房子，是誰負責的？建設公司、營造公司、建築設計、企劃銷售都要弄清楚！
本系列分成 5 大步驟：
上一集沒看過的請先前往收看：
https://medium.com/jp%E7%B0%A1%E5%A0%B1%E5%9D%8A/buyhome-df658210fa86
頭期款怎麼抓？2021 年更新
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以下，正文開始。
本文總覽圖｜STEP 2：評估建案階段
2–1 負責單位：關係到誰要「了不起，負責」（本篇）
2–2 建案規劃：關係到每天「進出門的規劃」（拆成下一篇）
可依自己需求跳著看！
2–1–1｜「投資建設」是主導
台中的房市，總盛行一句話：「台中人買房很重視建商品牌」，自己開始研究後，才發覺這句話是真的！
買房，是人生很重要的一筆交易
撇除一案建商要慎重考慮外，如果能選到深耕已久、信譽良好、評價不錯的品牌建商，後續交屋入住後，也比較能安心，即使屋子有出狀況，也會有盡責的客戶服務，更重要的是：
如果未來不排除轉售換大房子，信譽好的建商在中古市場上，比較有優勢。
對於首購族而言，只要在 591 瀏覽建案時，一定會看到「投資建設」的欄位，此時建議你選起文字做複製搜尋，找到建設公司的官網，進一步了解他們的過去演進、作品大賞、選地哲學、建築理念、品質與軟體服務、最新消息…等等
[提醒]
有些建商較神秘(傳統)，連官網都不好找、甚至沒官網，扣除雙橡園這類的在地豪宅品牌，多數可能是不走品牌路線的建商，此時一定要多方搜尋來做比對評價如何(詳情第4集再談)
台中市有出沒哪些上市上櫃建商？
直接整理一些給大家：
- 寶佳集團：櫻花建 2539+皇普 2528
- 興富發集團： 興富發 2542+潤隆 1808
- 富宇 4907
- 鄉林 5531
- 坤悅 5206（聚合發、坤聯富、坤聯發）
- 總太 3056
- 富旺 6219
- 順天 5525
- 遠雄 5522
- 太子 2511
- 國建 2501（國泰建設）
- 名軒 1442（麗寶建設）
- 豐謙 5523（豐邑營建機構）
- 亞銳士 6171(大城營建機構)
上市上櫃的建商有什麼特色？
- 銷售員會強調有上市一定有保障（可以思考是對股東還是消費者有保障呢？）
- 推案量大代表個案的戶數通常較多（下一篇會細談戶數的影響）
- 有很多業績作品可以讓你先去觀摩（可以思考過往作品喜不喜歡）
- 有財力在線上線下做很多廣告（保有獨立思考能力，告誡自己不要被廣告牽著鼻子走）
簡單地稱之為：「市場派建商」
市場喜歡什麼就會做什麼，嗅覺非常靈敏，畢竟公司業績直接影響股價表現。
eg:
- 觀察到年輕人喜歡豪華外表，便會著墨設計亮麗公設
- 發現中島很夯，直接成標配
- 察覺大家懶得研究裝潢，就直接總價含精裝修，讓我們以為有省到錢…etc
當然，非上市櫃建商也懂，只是通常廣告沒有上述的建商那麼有共鳴、吸引人。
[上市上櫃建商一定比較好嗎？]
我認為不一定，如果上述的品牌形象與過往評價，你喜歡認同當然沒問題，但許多深耕在地已久的建商，雖然沒有上市上櫃，但更能聚焦在每一檔的案子上。
從台中知名的頂級買不起品牌龍寶、聯聚、寶輝、寶璽、由鉅，到理和、陸府、宏銓、國聚、長安、精銳、新業、惠宇、慶仁、鉅虹、沅林、久樘、元城、大城、大毅、舜元(順天5525-兒子股東們另創)、登陽、林鼎、喬立、雋業...等，都在台中各區陸續有代表作，強調的建築價值也不同，值得我們進一步了解，從中找到認同的品牌建商。
網路上最常被討論到的市場派建商是誰？
最有名的莫過於寶佳機構（被暱稱為寶咖咖），因推案量時常冠居全台，而引發「諸多討論」。
在路上看到房地產廣告時，辨認是否為寶佳體系，有個很簡單的方法：
- 是否建設公司名稱為佳、合、勝、協、鴻、和等字頭
- 是否直接將建案名稱直接取地名，捨棄在廣告上秀出哪家蓋的（eg: 台中高鐵之星）
個人看法
我不會說寶咖咖不好不能買，畢竟這麼多年了，過往蓋的房子也安安穩穩地矗立在那邊，而且寶佳通常最大的優勢在於「選地點好+同區硬是比其他建案便宜個幾萬/坪」，符合多數人的現實需求，且量多、難免會將一些個案狀況被放大檢視。
但我想強調的是：「有時候所謂的便宜，不代表真的有省到錢」
在原物料、營建成本逐漸上漲的同時，建商獲利不如無從前，而薪水卻沒漲，此時主打低總價、好入手的案子，是哪邊省起來呢？
會不會入住後有衍生性支出？若跟合約書寫的不同而有消費者糾紛時會不會花更多時間與金錢？值得我們思考。
如果總價省了 100 萬很開心，但後續的格局客變、裝潢彌補、漏水維修維護等，都是隱藏成本、甚至影響生活品質，這也是要學好房地產知識的原因。
「相近的價格區位，一定有複數以上的選擇」
從中仔細辨認，誰才是最適合你的，是我們的責任。
[延伸閱讀]
1.「哪有房子不裂的 不然你告啊」寶佳為何敢這麼說？國圖論文揭祕
2.五年砸323億！這家上市櫃建商最敢買台中土地 | 房地產
3.錢進大趨勢 : 台中上市櫃建商今年前8月營收 @ . :: 痞客邦 ::
4.2019年全台十大建商出爐 冠軍推案量突破千億大關-591新聞
5.興富發(2542)-全台首購宅推案王
2–1–2｜「營造公司」負責蓋
你挑的建案背後營造廠商是誰？
主導建案、出資規劃與設計的是「建設公司」，但負責蓋的是「營造公司」的這個觀念要有，外包出去給專業人來做的概念。
多數建設公司直接工程發包給外部廠商以加快周轉速度，而多數上市上櫃建商或有些在地品牌建商，都有一條龍機制，營造公司也是「自己家」的，也比較好溝通。
當然，這不保證蓋起來不會漏水（也因此常有討論串大家總在開玩笑買房子是在「買人品」，畢竟再好的營造，也難免會有一兩戶瑕疵）
而營造業是個外行人很難一窺的產業，對於我們消費者而言，除了基本的甲級營造廠以外，也可以透過建築工程履歷查詢系統來看看自己選的案子：
- 過去有沒有獎懲紀錄？（也可以將負責人大名順便 Google 一下）
- 過往蓋過哪些建案呢？（有些過往是擅長蓋政府交通建設、統包、商辦、學校銀行等案的）
- 而過往這些建案在住戶入住後風評如何？（會在網路抱怨的，通常是真的太誇張 or 也可能是同行互相派人詆毀，因此保有獨立判斷能力還是很重要）
[延伸閱讀]
營造與營建的差別 @ 瘋狂憂鬱香菇’s 角頭 :: 痞客邦 ::
那 RC、SC、SRC 是什麼呢？
不懂沒關係，無論哪一種工法，現代建築都有嚴格的法規規範，都要通過檢驗才能取得執照，是能安心安全且耐震的，只要知道能買得起 SC、SRC 住宅的住戶，絕非普通人…
[延伸閱讀]
我家耐震嗎？ RC 、 SC 、 SRC 哪個好？
建築知識小學堂！ RC、SC、SRC！ | 房地產
2–1–3｜「建築設計」要耐看
藝術性與功能性是你喜歡的
主體設計、景觀設計、外牆設計、戶型設計、建材運用、燈光配置…等等，每個建案都會號稱請了「知名、國際大師＆團隊」操刀，但我認為青菜蘿蔔各有所好！
無論是燈光設計是強項、外型是氣派型，或是綠建築標章、宜居建築、巴洛克式建築（通常被網路鄉民認為很 Low, 例如中港交流道那排的興 X 發系列）、新古典建築（很常見，許多建築師事務所都有現成模板）、裝飾藝術風…當然，只要你喜歡才是最重要的！當然，若很多人都喜歡，能成為都市景觀指標會更棒。
個人觀點分享
- 3D模擬圖參考就好：房子沒蓋出來之前，都不要有過度的期待。
- 耐看比好看更重要：有些房子外觀是第一眼覺得不錯，過幾週再回頭看便覺還好…這時心裡就會想：「可能就是緣分問題吧～」
- 後續維護是否容易：有些房子外觀是經年累月沒有好好保養就容易變不好看，我個人會比較不喜歡這樣。
養成在路上多欣賞建築之美
2–1–4｜「企劃銷售」負責賣
建案通常會分為「預售案」（主流）、「先建後售」（eg:愛樂OP.1、登陽一溪雲），但無論哪種，最終的銷售是「建商自售」還是「代銷」，我們可要搞清楚！
這一開始我也不懂，後來做功課才知道：「原來每個建案，不一定是由建商負責賣！」
有些建商因推案量大，在專業分工的概念下，直接委由長期配合的「房地產代銷公司」來銷售，負責搭建接待中心和樣品屋、以及現場的銷售專員，個人認為最大特色是：
- 「議價空間較大」：除了建商本身提供的，還包含代銷業者本身的佣金，願不願意讓利給你（除非個案是不二價銷售，比較難）
- 「速度就是一切」：相比建商自售，代銷會特別希望盡快完銷，所以各種花招、話術都有一套，歎為觀止（之前賞屋都在欣賞他們的口條表達）
未來到現場時，不妨詢問一下他們是建商自售，還是哪家代銷囉！
[延伸閱讀]
2019年10大代銷「風雲榜」第一名接案超狂破千億元
代銷龍頭營收創新高 下半年台北台中推案
建商、營造、代銷？買預售屋，先搞懂你的錢都被誰賺走
順帶一提，關於房地產廣告風格
在台中市的各大建設公司網站，我幾乎都爬過，產生了一個疑問：
「怎麼網頁介面、路上廣告看板都長這麼像阿？」
進一步查詢才發現，原來幾乎都包給台中一家設計公司「沐石文化」來做，怪不得「套路」很像阿！
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總結來說
本文分享了在 STEP 2：評估建案時要注意「2–1 負責單位」的 4 個面向，但尚有 4 個面向要學習喔！下集「2–2 建案規劃」在此：
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