【買房攻略EP 2–1】如何評估好的建案?「負責單位」很重要!4個面向用心智圖簡報法完整解析

經驗分享系列

以台中市建商新建案為例,你買到的房子,是誰負責的?建設公司、營造公司、建築設計、企劃銷售都要弄清楚!

本系列分成 5 大步驟:

首購新手買房必經的五大階段

上一集沒看過的請先前往收看:

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頭期款怎麼抓?2021 年更新

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以下,正文開始。


本文總覽圖|STEP 2:評估建案階段

2–1 負責單位:關係到誰要「了不起,負責」(本篇)

2–2 建案規劃:關係到每天「進出門的規劃」(拆成下一篇)

可依自己需求跳著看!

2–1–1|「投資建設」是主導

台中的房市,總盛行一句話:「台中人買房很重視建商品牌」,自己開始研究後,才發覺這句話是真的!

買房,是人生很重要的一筆交易

撇除一案建商要慎重考慮外,如果能選到深耕已久、信譽良好、評價不錯的品牌建商,後續交屋入住後,也比較能安心,即使屋子有出狀況,也會有盡責的客戶服務,更重要的是:

如果未來不排除轉售換大房子,信譽好的建商在中古市場上,比較有優勢。

對於首購族而言,只要在 591 瀏覽建案時,一定會看到「投資建設」的欄位,此時建議你選起文字做複製搜尋,找到建設公司的官網,進一步了解他們的過去演進、作品大賞、選地哲學、建築理念、品質與軟體服務、最新消息…等等

多數建設公司官網都會有業績作品,購屋前不妨多瀏覽,了解他們的建築風格(圖片來源)
[提醒]
有些建商較神秘(傳統),連官網都不好找、甚至沒官網,扣除雙橡園這類的在地豪宅品牌,多數可能是不走品牌路線的建商,此時一定要多方搜尋來做比對評價如何(詳情第4集再談)

台中市有出沒哪些上市上櫃建商?

直接整理一些給大家:
  1. 寶佳集團:櫻花建 2539+皇普 2528
  2. 興富發集團: 興富發 2542+潤隆 1808
  3. 富宇 4907
  4. 鄉林 5531
  5. 坤悅 5206(聚合發、坤聯富、坤聯發)
  6. 總太 3056
  7. 富旺 6219
  8. 順天 5525
  9. 遠雄 5522
  10. 太子 2511
  11. 國建 2501(國泰建設)
  12. 名軒 1442(麗寶建設)
  13. 豐謙 5523(豐邑營建機構)
  14. 亞銳士 6171(大城營建機構)
關鍵字:黃色圈起處|秀出股票代號,證明自己櫻花建是上市公司。(其實中間的麗寶集團也有上市,但沒有秀)

上市上櫃的建商有什麼特色?

  1. 銷售員會強調有上市一定有保障(可以思考是對股東還是消費者有保障呢?)
  2. 推案量大代表個案的戶數通常較多(下一篇會細談戶數的影響)
  3. 有很多業績作品可以讓你先去觀摩(可以思考過往作品喜不喜歡)
  4. 有財力在線上線下做很多廣告(保有獨立思考能力,告誡自己不要被廣告牽著鼻子走)

簡單地稱之為:「市場派建商」

市場喜歡什麼就會做什麼,嗅覺非常靈敏,畢竟公司業績直接影響股價表現。

eg:

  1. 觀察到年輕人喜歡豪華外表,便會著墨設計亮麗公設
  2. 發現中島很夯,直接成標配
  3. 察覺大家懶得研究裝潢,就直接總價含精裝修,讓我們以為有省到錢…etc

當然,非上市櫃建商也懂,只是通常廣告沒有上述的建商那麼有共鳴、吸引人。

[上市上櫃建商一定比較好嗎?]
我認為不一定,如果上述的品牌形象與過往評價,你喜歡認同當然沒問題,但許多深耕在地已久的建商,雖然沒有上市上櫃,但更能聚焦在每一檔的案子上。
從台中知名的頂級買不起品牌龍寶聯聚寶輝寶璽由鉅,到理和陸府宏銓國聚長安精銳新業惠宇慶仁鉅虹沅林久樘元城大城大毅舜元(順天5525-兒子股東們另創)、登陽林鼎喬立雋業...等,都在台中各區陸續有代表作,強調的建築價值也不同,值得我們進一步了解,從中找到認同的品牌建商。

網路上最常被討論到的市場派建商是誰?

最有名的莫過於寶佳機構(被暱稱為寶咖咖),因推案量時常冠居全台,而引發「諸多討論」。

資料取自維基百科

在路上看到房地產廣告時,辨認是否為寶佳體系,有個很簡單的方法:

  1. 是否建設公司名稱為佳、合、勝、協、鴻、和等字頭
  2. 是否直接將建案名稱直接取地名,捨棄在廣告上秀出哪家蓋的(eg: 台中高鐵之星
左邊的登陽之驛一看就知道是登陽建設的,但右邊的台中高鐵之星是誰蓋的呢?
答案是「和」峻建設(若細看格局,你會發現它適合投資客、租套,而非自住用途)

個人看法

我不會說寶咖咖不好不能買,畢竟這麼多年了,過往蓋的房子也安安穩穩地矗立在那邊,而且寶佳通常最大的優勢在於「選地點好+同區硬是比其他建案便宜個幾萬/坪」,符合多數人的現實需求,且量多、難免會將一些個案狀況被放大檢視。

但我想強調的是:「有時候所謂的便宜,不代表真的有省到錢」

在原物料、營建成本逐漸上漲的同時,建商獲利不如無從前,而薪水卻沒漲,此時主打低總價、好入手的案子,是哪邊省起來呢?

會不會入住後有衍生性支出?若跟合約書寫的不同而有消費者糾紛時會不會花更多時間與金錢?值得我們思考。

如果總價省了 100 萬很開心,但後續的格局客變、裝潢彌補、漏水維修維護等,都是隱藏成本、甚至影響生活品質,這也是要學好房地產知識的原因。

「相近的價格區位,一定有複數以上的選擇」

從中仔細辨認,誰才是最適合你的,是我們的責任。

[延伸閱讀]

1.「哪有房子不裂的 不然你告啊」寶佳為何敢這麼說?國圖論文揭祕
2.五年砸323億!這家上市櫃建商最敢買台中土地 | 房地產
3.錢進大趨勢 : 台中上市櫃建商今年前8月營收 @ . :: 痞客邦 ::
4.2019年全台十大建商出爐 冠軍推案量突破千億大關-591新聞
5.興富發(2542)-全台首購宅推案王

2–1–2|「營造公司」負責蓋

你挑的建案背後營造廠商是誰?

主導建案、出資規劃與設計的是「建設公司」,但負責蓋的是「營造公司」的這個觀念要有,外包出去給專業人來做的概念。

多數建設公司直接工程發包給外部廠商以加快周轉速度,而多數上市上櫃建商或有些在地品牌建商,都有一條龍機制,營造公司也是「自己家」的,也比較好溝通。

關鍵字:承造人

當然,這不保證蓋起來不會漏水(也因此常有討論串大家總在開玩笑買房子是在「買人品」,畢竟再好的營造,也難免會有一兩戶瑕疵)

評鑑等級如何、基本資料可以給你做參考

而營造業是個外行人很難一窺的產業,對於我們消費者而言,除了基本的甲級營造廠以外,也可以透過建築工程履歷查詢系統來看看自己選的案子:

  1. 過去有沒有獎懲紀錄?(也可以將負責人大名順便 Google 一下)
  2. 過往蓋過哪些建案呢?(有些過往是擅長蓋政府交通建設、統包、商辦、學校銀行等案的)
  3. 而過往這些建案在住戶入住後風評如何?(會在網路抱怨的,通常是真的太誇張 or 也可能是同行互相派人詆毀,因此保有獨立判斷能力還是很重要)
[延伸閱讀]
營造與營建的差別 @ 瘋狂憂鬱香菇’s 角頭 :: 痞客邦 ::

那 RC、SC、SRC 是什麼呢?

不懂沒關係,無論哪一種工法,現代建築都有嚴格的法規規範,都要通過檢驗才能取得執照,是能安心安全且耐震的,只要知道能買得起 SC、SRC 住宅的住戶,絕非普通人…

關鍵字:「SC 鋼骨」|這種豪宅不會(也不需要)刊登在 591 上,而是要從官網才知道。
[延伸閱讀]
我家耐震嗎? RC 、 SC 、 SRC 哪個好?
建築知識小學堂! RC、SC、SRC! | 房地產

2–1–3|「建築設計」要耐看

藝術性與功能性是你喜歡的

主體設計、景觀設計、外牆設計、戶型設計、建材運用、燈光配置…等等,每個建案都會號稱請了「知名、國際大師&團隊」操刀,但我認為青菜蘿蔔各有所好!

無論是燈光設計是強項、外型是氣派型,或是綠建築標章宜居建築巴洛克式建築(通常被網路鄉民認為很 Low, 例如中港交流道那排的興 X 發系列)、新古典建築(很常見,許多建築師事務所都有現成模板)、裝飾藝術風…當然,只要你喜歡才是最重要的!當然,若很多人都喜歡,能成為都市景觀指標會更棒。

左&中為模型圖|右圖實拍,建築外型因人而異,自己喜歡最重要

個人觀點分享

  1. 3D模擬圖參考就好:房子沒蓋出來之前,都不要有過度的期待。
  2. 耐看比好看更重要:有些房子外觀是第一眼覺得不錯,過幾週再回頭看便覺還好…這時心裡就會想:「可能就是緣分問題吧~」
  3. 後續維護是否容易:有些房子外觀是經年累月沒有好好保養就容易變不好看,我個人會比較不喜歡這樣。

養成在路上多欣賞建築之美


2–1–4|「企劃銷售」負責賣

建案通常會分為「預售案」(主流)、「先建後售」(eg:愛樂OP.1登陽一溪雲),但無論哪種,最終的銷售是「建商自售」還是「代銷」,我們可要搞清楚!

這一開始我也不懂,後來做功課才知道:「原來每個建案,不一定是由建商負責賣!」

例如代銷龍頭海悅,事業做到上市(2348)

有些建商因推案量大,在專業分工的概念下,直接委由長期配合的「房地產代銷公司」來銷售,負責搭建接待中心和樣品屋、以及現場的銷售專員,個人認為最大特色是:

  1. 「議價空間較大」:除了建商本身提供的,還包含代銷業者本身的佣金,願不願意讓利給你(除非個案是不二價銷售,比較難)
  2. 「速度就是一切」:相比建商自售,代銷會特別希望盡快完銷,所以各種花招、話術都有一套,歎為觀止(之前賞屋都在欣賞他們的口條表達)

未來到現場時,不妨詢問一下他們是建商自售,還是哪家代銷囉!

[延伸閱讀]
2019年10大代銷「風雲榜」第一名接案超狂破千億元
代銷龍頭營收創新高 下半年台北台中推案
建商、營造、代銷?買預售屋,先搞懂你的錢都被誰賺走

順帶一提,關於房地產廣告風格

在台中市的各大建設公司網站,我幾乎都爬過,產生了一個疑問:

「怎麼網頁介面、路上廣告看板都長這麼像阿?」

進一步查詢才發現,原來幾乎都包給台中一家設計公司「沐石文化」來做,怪不得「套路」很像阿!

路上看到這些廣告,不用懷疑,都是同家公司設計的(圖片來源)

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總結來說

2–1

本文分享了在 STEP 2:評估建案時要注意「2–1 負責單位」的 4 個面向,但尚有 4 個面向要學習喔!下集「2–2 建案規劃」在此:

https://medium.com/jp%E7%B0%A1%E5%A0%B1%E5%9D%8A/buyhome-df658210fa86

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鄭冠中 Jason Cheng
鄭冠中 Jason Cheng

邁傑企管顧問公司執行長| JP Workshop 培訓師暨創辦人|Hahow 好學校線上課程講師。600場授課經驗、專精商業簡報技巧、上台表達培訓,平時話少演講話多,理性邏輯感性內心,獨自思考但又喜愛享受團隊氛圍。分享好知識,教學最棒的是成就他人。

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