【買房攻略 EP1】首購族新手如何看房?用心智圖簡報法完整拆解:如何評估最適合你的房子!

經驗分享系列

以台中市區新建案為例,如何評估最適合你的房子?買房流程該注意什麼事?要想清楚那些關鍵問題?自備款要準備多少?計算公式算給你看!

本文前提說明

  1. 自身購買預售屋經驗+學習紀錄,若有不盡之處,不吝提醒指教
  2. 最後買在台中市南屯的單元二重劃區,在此之前鎖定範圍也以市區為主,有花比較多時間了解,因此僅討論市區的「大樓案」為主
  3. 但有些基本核心觀念,只要是買房都能去了解、歡迎認真閱讀
  4. 買房超多可以學,但篇幅有限,第一集只先鎖定大觀念,細節與延伸觀念後續再出幾集分享
  5. 若有期待想看的內容(eg:區域發展分析、建商特定建案分析、格局圖如何看…),歡迎留言讓我知道,優先列為討論的主題!
案場相片,相當期待蓋好入住的那天、親自布置自己的家。

本系列分成 5 大步驟:

首購新手買房必經的五大階段

頭期款怎麼抓?2021 年更新

如果買1,000萬房子+150萬車位+100萬裝潢+105萬車子+80萬婚禮+養1小孩,平均每月要存多少錢?十年財務計畫總表大公開!

這文章是 2020 年撰寫的,轉眼也即將交屋,這一年我在全台最大線上課程平台 Hahow 好學校開設了第二門線上課程「圖解表達力」,目前已超過 700 位學員,超過 400 分鐘的影音。

其中的 L4 –2 集,我獨家公開了 Excel 十年財務計畫表格,如果你想下載使用的話,可以收看下方這支影片有沒有符合你的需求!有的話,歡迎點擊此連結:https://hahow.in/cr/2021mindmap

以下,正文開始。


本文總覽圖|STEP 1:釐清需求階段

1–1 想入住時間:影響要找的建案「推案狀態」 1–2 想要的區域:影響要找的建案「鎖定範圍」 1–3 想要的樓層:影響要找的建案「供給狀態」 1–4 有多少財力:影響要找的建案「能否負擔」
本文先聚焦階段一

1–1 想入住時間:影響要找的建案「推案狀態」

1–2 想要的區域:影響要找的建案「鎖定範圍」

1–3 想要的樓層:影響要找的建案「供給狀態」

1-4 有多少財力:影響要找的建案「能否負擔」

可依自己需求跳著看!

1–1 想入住時間:影響要找的建案「推案狀態」

1–1 想入住時間:影響要找的建案「推案狀態」

狀況一:已有一定的自備款

  1. 半年以內要住
    「新成屋」或是「中古屋」能現買現入住,後者通常透過仲介為主,這邊先不討論;假如你想住全新的房子,可以優先鎖定尚未完銷的新成屋,當然通常價格也最貴,且要直接付出 20% 的頭期款,再加上裝潢的費用與工期等待,可能現在就要馬上行動。
延伸思考:為什麼到蓋好了,前後好幾年可以銷售,結果還未完銷?(之後幾集再細談)
左圖摘自|右圖自攝。雖然豪宅高攀不起,但路上可以多觀察與思考:同樣都蓋好了,一個屋齡1年108戶有106筆成交,反觀屋齡6年103戶僅有84筆成交的…(不能再說了)

2. 半至一年要住
直接鎖定「預售屋:即將落成」的建案,例如主建物已經完成,只差公設環境美化的工程進度,並且也能親自到現場觀察成屋狀況。

關鍵字:即將落成

狀況一要注意「是否有空處理交屋和貸款以及裝潢」


狀況二:現在自備款還不夠

1. 一至二年要住

「預售屋:正在蓋」的為主要目標,也是在路上廣告、591、各大討論平台上最有機會看到、討論的建案,且基地也動工好一段時間,可以親自前往欣賞可能未來的新家!

舉例此圖,建物已來到地上好幾層,可以直接推測兩年內有機會交屋

但也因為已蓋一半,自備款會隨著不同建案規則而異,但基本上接近一次拿出 20%,再加上交屋後的裝潢傢俱等開銷,因此要評估好現金流狀況。

2. 二年之後才要住
 「預推案:尚未取得建照」、 「預售屋:正要蓋」、 「預售屋:正在蓋」會是鎖定的目標,避免「蓋太快」自己還沒做好準備。

「預推案:尚未取得建照」、 「預售屋:正要蓋」、 「預售屋:正在蓋」會是鎖定的目標,避免「蓋太快」自己還沒做好準備。
591 內有篩選器可篩選案子狀態

狀況二「有機會用分批付工程款的方式來買房」


1–2 想要的區域:影響要找的建案「鎖定範圍」

1–2 想要的區域:影響要找的建案「鎖定範圍」

雖然多看多比較,但每個區域的建案都不少,不同區域在比較上也沒有絕對的好與不好,端看適不適合你的需求。

因此,如果不想東南西北到處看,會建議限縮區域,懂得斷、捨、離。

五期與七期雖然比鄰,但生活起來的步調與感受截然不同

那該如何取捨呢?提供三個面向:

工作面

  1. 上下班路線是否能習慣,包含里程時間、塞車情形、替代道路
  2. 職涯轉換的可能潛在地,包含是否更遠、三鐵交通

生活面

  1. 想帶家人在怎樣的生活圈活動,包含三餐、運動、就醫需求
  2. 想讓小孩在怎樣的生活圈成長,包含安全、就學、玩樂需求

趨勢面

  1. 思考該區域發展性是否自己能持續喜歡
  2. 思考在市場上該區域是否被多數人看好

工作+生活+趨勢三個面向,先有個初步的想法後,後續在看見建案區域時更好去做考慮,更重要的是:

可以抓出「有哪些面向,是自己非要不可、有哪些是在該區域未能滿足你時,相對可以取捨掉的」。


1–3 想要的樓層:影響要找的建案「供給狀態」

許多人在初次看房時,沒有想清楚自己要的樓層

總想說「有房蝸牛就很滿足了,幾樓都可以!」到頭來才發現視野不滿意、棟距不滿意、被人嫌棄數字不吉利、頂樓太熱…等

先撇出不同樓層、價格不同的問題(每個建案的樓層價格規則都不同),我們先心理有三個排序:

  1. 列出肯定不要→避免銷售人員推銷你不愛的樓層
  2. 列出第一志願→ 讓銷售人員想辦法幫你生出樓層
  3. 列出第二志願→ 確認個別建案的該樓層視野面向

心理有個底,走進案場時才比較好溝通!

[提醒]
如果你表現出的態度是「都可以」,即有可能被推銷「不好賣」的樓層戶別,反而損失到的是自己;甚至故意跟你說想要的樓層賣光了,其實只是被保留起來而已。
如果此時你明確表示非幾樓不可,請他想辦法再聯繫你,接著離開。
有機會過幾天後再接到電話:
「鄭先生~剛好有x樓的客戶釋出囉!」
(當然也真的有可能賣光了,但基本上都會是已經賣好一陣子的案子)

1.4 有多少財力:影響要找的建案「能否負擔」

1.4 有多少財力:影響要找的建案「能否負擔」

最現實的問題:

我的財力狀況,能看台中市區的哪些案子?

與其到了案場才被價格給嚇到,心情會很五味雜陳,覺得自己怎麼那麼窮,那不如先按照下列的 3 步驟,初步讓你知道:
  1. 能鎖定的總價是多少?
  2. 未來每個月要繳多少房貸?
  3. 是否有機會通過銀行貸款審核,確保貸款真的是 80%?

這 3 點確認清楚後,再去比對現在台中市區的房價行情,能更清晰地知道自己的能力能看那些建案!


1.4.1|20% 頭期款:回推現在能看的總價房子

1.4.1|20% 頭期款:回推現在能看的總價房子

20% 頭期款=統計能立即拿出來的現金+兩到三年內能存下的現金

加總後除以 20%,得出大約可負擔的總價

[範例]
假設 1,000,000+500,000 =1,500,000
得出 1,500,000 / 0.2 =7,500,000(總價)
意即:若這兩三年想買到房,基本上就是看750萬上下的案子(含車位)

1.4.2|80% 房貸款:計算購屋後每月的還款金額

1.4.2|80% 房貸款:計算購屋後每月的還款金額

常見道:「頭期款存到了,以後就輕鬆了」,是真的這樣嗎?為了確保入厝後不要繳不起房貸,我們可以分成 2 個面向來計算:

前 2 年寬限期還利息 & 後 28 年還本金+利息

假設延續上面的750萬元總價,貸款 80%,房貸30年,並且前2年用寬限期,後面28年正常繳房貸,這樣要付多少?

[範例]
1.假設 7,500,000*0.8=6,000,000(貸款金額)
2.輸入至房貸計算器
3.假設單一利率+1.44% 利率+本息平均攤還
4.前 2 年寬限期每月須繳 7,200
5.後 28 年每月須繳 21,709

假設交屋為 2021 年底,此時我們可以問問自己:

2022~2024 年,每個月繳 7,200 元

2025~2052 年,每個月繳 21,709 元的房貸,有辦法嗎?


1.4.3|銀行評估條件:思考自身是否符合銀行期待

1.4.3|銀行評估條件:思考自身是否符合銀行期待

銀行喜歡「信用分數良好者」

  1. 有固定使用信用卡、準時繳卡費未曾逾期、沒有只繳最低應繳卡費,且沒有一直使用分期卡費
  2. 沒有使用循環利息、沒有使用預借現金、沒有一天到晚領百鈔,且沒有負債
方法:財團法人金融聯合徵信中心查信用分數,最好要高於 700 分

銀行喜歡「正當且穩定的收入」

  1. 較有優勢的受雇者,包含百大企業、政府公家單位、金融相關單位為佳
  2. 弱勢較無優勢的受雇者&創業者&自由工作者,則最好提供個人財力證明,來證明存款多到不用煩惱,或是有擔保人&擔保品來增加通過機率。
[盡量每月房貸不超過月收的三分之一]
以年收入的扣繳憑單看,假設年收入 1,000,000元
1,000,000/12=83,334(月薪)
83,334*1/3=27,778(繳房貸)
27,778大於上述的21,709,代表選擇750萬元的建案
對於讓年收入百萬的人是合理、基本上可同意放貸的。

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總結來說

首購族買房前,總會覺得好多要學、好難看不懂,但實際上:

這 4大章節,都是走進案場後一定會被問的問題!

那不如先透過本篇文章,好好地找到自己的內心需求,同時心裡會更有方向,無論是賺錢奮鬥的目標,或是找到心中最棒的建案,都能朝理想的家更近!

下集將延續帶來「STEP 2:評估建案」:

https://medium.com/jp%E7%B0%A1%E5%A0%B1%E5%9D%8A/buyhome02-1-b0a2238a104

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鄭冠中 Jason Cheng
鄭冠中 Jason Cheng

邁傑企管顧問公司執行長| JP Workshop 培訓師暨創辦人|Hahow 好學校線上課程講師。600場授課經驗、專精商業簡報技巧、上台表達培訓,平時話少演講話多,理性邏輯感性內心,獨自思考但又喜愛享受團隊氛圍。分享好知識,教學最棒的是成就他人。

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