經驗分享系列
基地面積、棟戶規劃、容積率、建蔽率、棟距這麼多專有名詞，到底會影響我買房什麼？社區管理費大概是多少？戶數會有差異嗎？以台中市區新建案為例，如何評估最適合你的房子？
本系列分成 5 大步驟：
前兩篇看了嗎？複習請先前往：
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頭期款怎麼抓？2021 年更新
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以下，正文開始。
本文總覽圖｜STEP 2：評估建案階段
2–1 負責單位：關係到誰要「了不起，負責」（上一篇）
2–2 建案規劃：關係到每天「進出門的規劃」（本篇）
可依自己需求跳著看！
2–2–1｜適合你的「地理位置」
2–2–1–1｜問自己：你買的新建案「土地分區」能習慣嗎？
先不討論新市政中心專用區
每個建案都會標示隸屬於何種土地分區，但往往被我們忽視掉，例如分區差異會影響建蔽率、容積率多寡、影響到建商的總銷售額、願意蓋的樓高，這部分我不細談，而先問自己一個重要問題：
「現在與未來」想要怎樣的居住環境？
簡單二分法不外乎「住宅區」與「商業區」。
住宅區：適合喜歡環境水準單純的人
公園宅、水岸宅、豪墅區…etc 都是常見的典型（部分、非全部），為了有較佳的環境水準，建物彼此密度並不會太高，如果你厭倦繁華喧囂，但又想「大隱於市」，住宅區的分區建案是你的首選。
- 住宅區不代表完全沒商業場所，只是沒像商業區如此稠密，因此需注意前往超市、診所醫院等的「車程距離」，避免未來緊急需要時，過於不方便。
- 跟商業相關的重大建設較不會座落此區，因此若以自住兼投資角度來看，不用太奢望會「暴漲」發大財，不過只要個案規劃別太差、有一定居住品質，通常具有保值性。
- 通常晚上 8、9 點後，周圍環境會非常安靜、甚至燈光不多。
商業區：適合喜歡生活機能便利的人
店面林立、發展已有一定程度，日常採買逛街沒有問題，甚至靠近捷運、商辦大樓、百貨公司等，若生活習慣是外食族、喜歡逛街、重視夜生活的朋友很適合。
- 因為車流量與人潮較多，須注意「開車進出的擁塞程度」能否接受
- 若有小吃店、菜市場、夜市…等，蟑螂等生物難免較高機率進你家，且更要注意瓦斯罐、消防通道、老屋、違建等是否造成你生活起來不舒適，要做初步篩選
延伸閱讀：
【土地使用複雜不複雜】甲、乙、丙、丁四種建築用地？ @ 【里歐 …
臺中市政府都市發展局都市發展願景一覽
2–2–1–2｜問自己：你買的新建案「交通出行」很方便嗎？
不外乎「大眾運輸」＋「汽車運輸」
大眾運輸方面：
- 高鐵站：位於台中的西南側，因此位於西屯（單元一較佳）、南屯、烏日、南區、西區（美術園道較佳）的位置，有機會 5~15 分鐘內抵達，若你跟我的工作性質類似，需要常跑高鐵站，這幾區可以多看。
- 火車站：位於台中市中心東側，因此烏日、南、中、東、北、北屯等區的部分建案，有機會享受到「捷運紅線」的便利（哎…就是高架化的火車啦，才不是捷運）
看到一堆北屯區建案強調去高鐵站很方便？
我不認為北屯區(尤其靠G0站北屯捷運機廠、十期、單元十二、單元十四)靠著台74線前往高鐵很方便，因為地理距離相對遠(15公里以上)，離峰時間很快抵達，但尖峰時間一塞車容易 Delay，更會困在快速道路上下不去，對於商務行程很麻煩，因此建商話術聽聽就好，實際開車在尖峰時間測試才準。
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至於汽車運輸方面：
除了確認 2 條高速公路、3 條快速道路的閘道口離建案距離遠近以外，幾條省道、平面道路也很重要！
例如：
- 橫向的向上路、五權西路、永春東路、公益路、西屯路、松竹路…
- 縱向的崇德路、河南路、大墩路、東興路、美村路、黎明路、太原路…
- 環狀的環中路、文心路、忠明南路…等（我就不註明台中的路有超多同條不同名的狀況了）
- 注意交流道與基地的距離，盡量開車 10 分鐘內，5 分鐘更佳。
- 注意該建案的車道出入口，是在「大馬路上，還是巷弄內」能否很順暢地街上台中市主要道路（有幾個紅綠燈也可參考，我個人很討厭一出車道就連等 2 個 60 秒紅燈阿）
[延伸閱讀]
* 台中捷運演進史
交通出行小結：判斷建案地理位置的三大觀念建立
- 每個建案都會號稱自己交通很棒或有潛力：離捷運站車程只要 6 分鐘（前提一路綠燈），所以我們是要開車、停車、再搭捷運？
- 交通很棒不代表自己現在與未來會常用到：住高鐵、捷運、火車站旁商圈，但一年搭不到 3 次的話，交通區位就不是你唯一的考量標準
- 你不在意交通不代表以後市場買家不在意：離國道有段路程自己能忍受，但未來想換屋轉手時，少了點交通優勢
門牌地址很保值嗎？
早期如果是燙金門牌（外地人一聽到哪區哪條路，馬上知道那種），通常能讓房屋保值，這幾年這個現象趨緩，有些人不會那麼在意
畢竟重要幹道旁的第一排，通常住起來會有點吵，反而拐一兩個彎到街內，鬧中取靜未嘗不好，只要巷弄不要小到只有單向、無尾巷、易壅塞以及消防車進不去等安全問題即可。
[延伸閱讀]
* 房地名詞教室 你住蛋黃區還是蛋白區？
2–2–2｜喜歡住的「基地面積」
選房心法：「保有社區基地視野，建蔽率盡量別過高」
當然這個心法也有點講廢話，因為視野好通常也比較貴，況且買中低樓層不也沒什麼視野嗎？
因此，我們看建蔽率只是參考，重點是基地面積延伸的另一個觀念：棟距
[延伸閱讀]
* 591影音小學堂! 教您挑「低建蔽率房」
棟距盡量別太近：不要近到可以開窗借抹布
你喜歡窗戶看出去一、兩棟就好還是很多棟？
- 永久棟距：面向河川、公園或政府單位機構、學校等低矮建物…等→此戶別肯定貴
- 非永久棟距：「只能爽一陣子」因此可衡量自己住幾年，建議親自去基地附近繞，觀察附近建案的綠色看板、看廣告看板是否有新案子會蓋在你旁邊擋住你。主動詢問案場人員基地四周發展概況，或上網查都市計畫分配資料、主動關注相關新聞→不用強求選遲早會被擋住的樓層戶別，多花好幾萬卻只有享受一陣子的棟距划不來。
- 已經鄰立：隱私性差+採光不易，不同棟別相隔太近，緊鄰隔壁社區大樓判斷既有建物高度到幾樓→盡量避開棟距過近的樓層戶別
常見疑問：棟距退縮幾米才夠？
通常棟距不佳的個案，銷售人員會跟你說：「安啦！我們有做退縮！」
如果你聽到有退縮，不要馬上安心喔！重點是退縮多少？退2米、3米、5米、10米、20米？這差別很大，你腦海可以想像，如果你身高1米7，退2米不就不到兩個你的身高而已？
此外，退縮也有可能不是在講棟與棟之間，而是在講「臨路退縮」，距離大馬路太近容易吵雜，但如果你挑的戶別不是臨馬路，而是社區內的戶別，重點在於棟跟棟之間的隱私距離，要看清楚、聽明白。
有了「棟距」概念後，我們再來仔細看看自己挑的建案基地面積有多少。
台中市新建案，如何判斷基地面積大還是小？
- 500 坪以下的新建案：通常位於已開發成熟、商業精華區，土地整合與取得不易，主打交通或機能方便為主。
Eg:國雄文心森林僅338坪、建蔽率52.24%，位於巷弄內，但步行即是五權西路與文心路捷運，生活機能佳。（不過因為大坪數、巷弄較小等原因，至今還在賣...）
- 500~1,000 坪新建案：目前台中市區建案主流大小，你可以想像大約是「一個飯店加花園」的大小，部分建案為了符合興建效益會犧牲花園塞 2 棟，就會比較擠。
Eg:鉅虹HOKI跟登陽溪上月都是900多坪，但前者蓋1棟、後者蓋2棟，此時的「建蔽率」就相差近1倍，住起來的環境感受就不同。（當然這跟分區有關，前者是住一、後者是住二，能允許的興建條件就不同）
- 1,001~1,500 坪新建案：也相當常見的面積，個人認為如果只蓋一棟相對宜居，但通常會塞 2~3 棟，也可接受，路上看到的「雙塔建案」基本上都有千坪以上。
Eg:富宇松禾苑有1,439坪、建蔽率30.63%，蓋兩棟很合理。
- 1,501~2,000 坪新建案：中大型社區規模，位於重劃區的機率較高，通常戶數較多、公設不少、逛一圈可運動到的大小，建商至少蓋個 3 棟以上才划算！
Eg 1:麗寶微笑城市1,916坪、建蔽率45.36%，蓋了6棟、能住448戶的中大型社區，雖然建蔽率逼近五成，但因為基地夠大，所以花園還是有千坪上下。
若只有 1~2 棟，那就是走好宅、豪宅路線（4,000萬以上才是真正的豪宅定義）
舉例惠宇建設，算是台中知名「不是蓋豪宅、擅長蓋好宅」的品牌之一。
Eg 2:惠宇青山清SKY VILLA 2,052坪(請容我將其歸類在1,500~2,000坪大小)，建案只蓋2棟、僅148戶，建蔽率50%也代表有千坪的庭園，因此其廣告訴求「城中央，有浮島森林？」的原因。
- 2,001 坪以上新建案：通常位於郊區或重劃區，且會是大型建案才有能力一次購置、開發如此大的土地。
Eg:大毅讚幸福有3,753坪、建蔽率51.85%，有8棟建築、636戶環繞成一圈的大型社區
上述簡單分類面積大小後，你可以想像未來入住 10 年的生活，喜歡在怎樣的環境下「每日進出」
[延伸閱讀]
* 買房棟距怎麼挑? 這裡有撇步-591新聞
* 「建蔽率」、「容積率」是什麼？－設計家 Searchome
2–2–3｜偏好住的「棟戶規劃」
你挑的案子單純度如何？
純住宅相對單純，若樓下有店面，要留意你買的房子是不是被登記為「一般事務所」，這差很多！
[延伸閱讀]
* 非典型住宅 便宜不一定有好貨
* 【房產哪裡有問題】一般事務所住商兩用？真的沒問題嗎？
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你挑的案子樓高多少？
容積率＝地上總建築面積／規劃用地面積
- 容積率小，建築密度較低，居住舒適度越高
- 容積率大，建築密度較高，社區擁擠
樓層有多高倒是其次，你喜歡、每天回家看的順眼就好！
2–2–4｜能接受的「戶數多寡」
俗話說：千萬買宅，億萬買鄰
假如你想落腳在台中市區，我們可以來思考：
你喜歡中小型社區？
- 1~50 戶：很高機率是豪墅、豪宅建案，鄰居大有來頭
- 51~100 戶：均質、居住質感較佳，但後續管理費須分攤不少（推測會 90~150 元/ 坪）
- 101~300 戶：公認最適合居住的戶數（不多不少，管理費能分攤，推測65~90 元/ 坪）
還是中大型社區？
- 301~500 戶：公設豐富，管理費推估還算合理，尚須從個別公設多寡、物業配置等而有所差異（台中市許多建案的戶數量，推測 70 元以下/ 坪）
- 501~1,000 戶：管理費便宜，但人流進出不少，後續維護須仰賴住戶的共識與每屆管委會厲不厲害。（例如一天到晚有人搬家、看房、裝潢聲音可能不堪其擾）
- 1,001 戶以上：Amazing…因缺乏稀有性，投資客不少，未來轉手可能不易、保值性很難說（近期代表：7,656 坪＆1,608 戶的興富發夢幻誠開發案）
說老實話：如果你常在網路上看網友們在討論公設做太多、管理費很貴、很不划算、建議大家不要當盤子等等的論點，是對的嗎？
我個人是認為不一定：
1. 有錢人根本不太在意一個月多付幾百幾千元的管理費（假設70元變成100元，50坪大小，管理費多了1,500元)，對一般白領會覺得有負擔，但有錢人可能一小時是幾千幾萬在賺的...
他要的是「舒適感」、「雖然我用不到，但要用的時候一定要出現給我用的心態」
而這種高額管理費建案本來就不是我們首購該看的(它有它服務客層的價值)
不能用管理費來衡量建案的好壞。
2. 當然對於某些低總價建案，鎖定客群是年輕首購族，會用華麗公設外加游泳池(甚至無邊際)來吸引，入住後自然維護成本較高，對首購的經濟負擔不小，但我認為重點不在於拘泥那幾百幾千的管理費，而是：
「公設你不用沒關係，但你未來的孩子or同居人用不用的到？」以及
「以後變成蚊子公設，你管理費也不會暴漲，為何要擔心虧錢？重點是...你因為公設厲害而買的初衷沒了，會不會很嘔？」
如果你每天都去游泳池公設游到飽的嗜好，那管理費真的是其次
「根據需求，挑夠用的公設案子才是理性決策！」
個人居住經驗分享
從小我是在 800 戶的超大社區長大(基地 4577.13 坪），遼闊到可以「探險」，第一次學游泳、看電影、學舞蹈（一堂課就退出）、玩撞球、下午茶生日會、二手跳蚤市場（去挖寶遊戲王卡）、烤肉（後來被禁止），甚至跟社區一群玩伴相識玩樂，都是美好的成長回憶。
雖然公設不少，但因為戶數夠多，所以爸媽皆表示管理費很親民，若每年有去參加管委會還可以省下1、2個月的管理費。
長大後換我去開管委會，才進一步認識到原來管理諾大的社區、龐大的住戶如此之不易，因戶數多所以開會地點還得跟小學借「禮堂」。
會議間一個議題通過與否，有非常多不同的「聲音」，說真的，沒有誰對誰錯，端看每個人對於社區的經營理念不同而已。
舉例來說：
一個「是否通過大廳管理室的重新裝潢案」，光預算要分配多少，就會有截然不同的意見，有人認為這是門面、不能做太醜，有人則是認為平常很少用到大廳，不想多付管理費來修繕，維持現狀就好...
當然我們社區很不容易地這麼龐大的社區住戶下，還能十幾年維持外觀容貌、多數設施、進出安全等，歷屆管委會的協助領導力真心佩服。
也才體認到：「戶數多與寡，真的會影響後續居住的共識凝聚，有優點自然也有缺點，端看你的偏好與公設＆物業服務使用頻率」
我自己後來評估內心需求後，因工作性質，待在家裡的工作時間較長，而選擇了 51 戶的案子。
雖然未來管理費可觀，但能確保熟悉住戶，安全與單純度較好，社區大會時人少較有機會發言與溝通共識（不敢保證，但出席率肯定較好掌握）
以後帶小孩時，再帶回老家社區玩耍就好 XD
[延伸閱讀]
* 買房大小社區怎麼選? 最佳戶數大公開
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* 房事真心話 別讓公設比排擠你
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總結來說
「2–2 建案規劃」的 4 個面向雖然篇幅較長，但都是我嘔心瀝血查找資料、理解整理出的精華，希望能幫助你建立看房敏銳度，懇請按下 Clap 拍手＋分享本文出去！
下集將延續帶來「STEP 3：前往案場」，敬請期待！
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